国土が狭く食料自給率の低い日本では、物件の持ち主であっても自由に農地を売買することは禁止されています。
一方で耕作せずに土地を放置しておくと害虫や害獣が発生しますし、雑草の種が周囲に飛散するので隣接する農家から苦情が来る可能性が考えられます。
そこで売りづらい農地をスムーズに売る方法について、費用も含めて確認していきましょう。
農地が売却しづらいと言われる理由とは？
農地を売却しづらい理由は、田畑を売るときには必ず農地法第3条で規定されている条件を満たさなければならないためです。
その背景には、田んぼや畑は日本国民の食糧を確保する重要な役割があるため耕作目的以外の使用用途が認められていないという理由があります。
また農地法で田畑は専業農家にしか売却できないと制限されているので、非農家の方に売りたい場合には使用用途を「宅地」などに転用する手続きが必要です。
売却が困難な農地をスムーズに売る方法と流れとは？
売りづらい農地を売却するためには、使用用途を転用せずに「耕作地」のまま専業農家に売る方法と、農地転用をして非農家に販売する2つの方法があります。
専業農家に売却する流れとは？
買主と売買契約を結んでから農業委員会に売買認可の申請手続きをおこない、認可が下りたあと所有権移転手続きを済ませます。
申請が認可される期間は平均1〜3か月で、売買が認められたあとで代金の決済をおこないます。
非農家に売却する流れとは？
買主と売買契約を結んだあとで、農業委員会に農地転用が可能か相談すると協議がおこなわれます。
宅地や駐車場などに転用が可能と判断された場合には、農業委員会もしくは都道府県知事に転用認可の書類を提出します。
農地転用をおこなう場合は、立地基準と一般基準の2つの条件をクリアしてはじめて地目変更が認められます。
転用認可が認められたあとは不動産売却に伴う登記手続きをおこない、さらに並行して代金の決済と物件の引き渡しを実施することが一般的です。
農地を売却するときに発生する費用は？
農地を売却する場合も一般的な不動産物件と同じく、仲介手数や譲渡所得税、印紙税などの税金がかかります。
また農地転用を実施する場合には、行政書士費用または司法書士費用も準備してください。
一方で農業を推進させるために、田畑を売却する場合には最大で5,000万円の特別控除を受けられます。
特別控除が適用されれば大きな金額を節税できますから、税制優遇措置の条件に該当するかどうか確認しておきましょう。
まとめ
農地法によってさまざまな面で制約されていることが、田畑などの耕作地を売却しづらい理由です。
その反面、耕作地を流通させやすくして農業就業者を確保するために、田畑の売却に対しては特別控除が設けられています。
ぜひこの機会にお近くの司法書士などに相談して、使用しない農地の売却を前向きに検討してみてください。
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