実家の売却はどう進める？親の家・相続した家をスムーズに手放すためのポイントと注意点
親の家・相続した実家の売却ガイド
〜空き家リスクを防ぎ、賢く手放すための基礎知識〜
1. 住まない実家は「早めの売却」をおすすめする理由
今後、誰も実家に住む予定がない、あるいは具体的な活用の見込みがないのであれば、少しでも早い段階での売却を検討することをおすすめします。不動産を所有していると、実際に住んでいなくても毎年「固定資産税」や「都市計画税」といった税金が確実に課せられます。
また、建物は人が住まなくなると通気や清掃が行き届かなくなり、急速に経年劣化が進みます。老朽化による突然の修繕費の発生や、万が一の倒壊リスク、害虫・害獣の発生によるご近所トラブルなどを避けるためにも、適切な維持管理を行うか、早期に売却に向けた行動を起こすことが資産を守る鍵となります。
2. 実家を売却するタイミング：「相続前」と「相続後」どちらが良い？
実家の売却タイミングは、大きく分けて親の生前に行う「相続前」と、死後に行う「相続後」の2つがあります。それぞれのメリットや利用できる特例措置を理解しておきましょう。
相続前に売却する（親の生前売却）
親が介護施設へ入居するため実家が空き家になる場合や、子ども夫婦との同居を始める場合などに多く検討されます。このケースでは、所有者である親自身が売主となって手続きを進めます。
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合でも、親自身が住んでいた家であれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を活用でき、大幅な節税が期待できます。また、売却によって得た資金を、親のこれからの老後資金や介護・医療費用に直接充てられるのも大きなメリットです。
相続後に売却する（親の死後売却）
親の死後に実家を相続人が引き継ぎ、その後に売却する方法です。不動産は現金に比べて相続税評価額が低く抑えられる傾向があるため、実家を不動産のまま相続したほうが、生前に現金化して相続するよりも全体の相続税を抑えられる可能性があります。
また、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続空き家の3,000万円特別控除）」などを利用し、売却時の税負担を軽減することも可能です。ただし、不動産は現金のようにきれいに分割できないため、遺産分割協議で相続人同士の意見が割れないよう、事前の話し合いが欠かせません。
3. 実家を売却する3つの主なアプローチ
実家の状態や、いつまでに現金化したいかというスケジュールに合わせて、最適な売却方法を選択しましょう。
- ① 仲介での売却： 不動産会社に買主を探してもらう一般的な方法です。市場相場に近い価格での売却を目指せるため、少しでも高く売りたい方に適していますが、売却までに3ヶ月〜半年以上の期間を要する場合があります。
- ② 不動産会社による買取： 不動産会社が直接、買主となって実家を買い取ります。販売活動を行う必要がなく、スピーディーに現金化できるのが魅力です。売却価格は仲介相場より下がることが多いですが、仲介手数料がかからないメリットもあります。
- ③ 更地（さらち）にして売却： 実家の築年数が古く、建物としての価値がほとんどない場合は、家を解体して土地として売却する方法もあります。買主が購入後にすぐ活用できるため買い手がつきやすくなりますが、事前に解体費用の用意が必要です。
4. 実家の売却で後悔しないための重要な注意点
実家の売却手続きをトラブルなくスムーズに進めるためには、以下のポイントを事前にクリアしておくことが極めて重要です。
親の意思能力・認知能力を確認する
生前に実家を売却する場合、名義人である親自身の「売りたい」という明確な意思確認が必要です。もし認知症などが進行し、判断能力がないとみなされた場合、通常の売買契約を結ぶことができなくなります。その場合は「成年後見制度」を利用するなどの複雑な手続きが必要になるため、親が健在で元気なうちに将来の家について話し合っておくことが大切です。
相続人全員の合意を形成しておく
相続後に実家を複数人で引き継いで売却する場合、共有名義人全員の同意が必要となります。「一人は売りたいが、もう一人は思い出のために残したい」などと意見が対立すると、売却手続きは完全にストップしてしまいます。後々の親族トラブルを防ぐためにも、事前に全員の合意をとっておきましょう。
空き家放置のリスクと「3年」の期限を意識する
適切な管理がされずに放置された空き家は、自治体から「特定空家」に指定される恐れがあります。指定されると固定資産税の優遇措置から除外され、税金が最大6倍になるリスクがあります。また、相続空き家の3,000万円特別控除などの税制特例を受けるためには、「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければならないという期限があるため、早めの行動が不可欠です。
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