不動産の売却には、按分が欠かせないとお聞きになった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、土地付き建物の売却に必要な按分とはなにか、その按分の決める方法と注意点について紹介します。
所有する物件の取引には不慣れな方も多く、用語や基礎知識への理解が不可欠です。
土地付き建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
不動産を売却する際の按分とは
不動産の価格は、土地と建物の総額表示が一般的です。
しかし、実際は土地と建物を別々に評価しなければなりません。
そこで、物件価格を按分して決めます。
按分とは割合を当てはめることをいい、不動産価格では土地と建物の評価額の割合を決めることをいいます。
この按分の方法が、売主・買主にとってそれぞれが負担する税金がポイントになります。
土地は非課税取引、建物は課税取引となるため、売主は土地の割合が多いほうが節税となります。
一方、買主のほうは、消費税の控除が受けられるため、建物の割合が多いほうが負担が少なくなります。
根拠に基づいて双方の合意のうえ適正な金額にしておけば、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
不動産を売却する際の按分決定方法とは
土地と建物の按分方法には３つあります。
当事者同士で自由に決める方法
実際は按分方法には決まりがなく、当事者間で合意ができれば自由に決めることができます。
売却時の固定資産税評価額によって按分する方法
固定資産税評価額とは不動産の固定資産税を算出するための評価額で、路線価から割りだされているため、土地と分けて評価できます。
また、決まった計算式で求められるので、双方にとって納得しやすく最も一般的な按分方法となっており、国税庁でも不動産売却時の按分方法として推奨しています。
不動産鑑定士の評価額によって按分する方法
鑑定のプロである不動産鑑定士による按分する方法で、鑑定には高額な費用が発生しますが最も説得力があります。
不動産を売却するときに必要な按分の注意点
土地付き建物を売却する際の注意点は、契約前に按分方法を決定することです。
按分方法は、売主と買主との思惑が異なるため、根拠に基づいて双方の合意のうえ適正な金額にしておけば、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
とはいえ、両者とも納得していても、客観的にみて、建物金額が適正ではなかった場合は、買主の建物に対する減価償却費も適正でないとされてしまい、後々問題となるケースがあります。
